Rodzaje nieruchomości, których nie można nabyć w drodze zasiedzenia

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakich nieruchomości nie można nabyć w drodze zasiedzenia,
• kto może nabyć w drodze zasiedzenia nieruchomość rolną,
• czy można zasiedzieć las państwowy,
• jakie są inne ograniczenia w nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie.

Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Pierwsze z ograniczeń możliwości nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia dotyczy gospodarstw rolnych. Ograniczenie to wynika wprost z przepisów Ustawy z dnia z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która wprowadziła dodatkowe przesłanki nabycia własności w drodze zasiedzenia w odniesieniu do nieruchomości rolnej. Powyższą ustawą dodano do art. 172 kodeksu cywilnego paragraf 3, w myśl którego nieruchomość rolną może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny, natomiast dodatkowym ograniczeniem są normy obszarowe.

Rolnikiem indywidualnym w myśl Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 roku (Dz.U. z 2020 r. poz. 1655) jest osoba fizyczna, będąca właścicielem lub dzierżawcą użytków rolnych nieprzekraczających powierzchni 300 hektarów, posiadająca określone przez ustawę kwalifikacje rolnicze i zamieszkała w gminie, gdzie położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego. Powyższa zasada nabywania nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia posiada wyjątki dotyczące między innymi osób bliskich zbywcy oraz nieruchomości o niewielkiej powierzchni.

Czy można zasiedzieć las państwowy?

Często już w trakcie postępowania o stwierdzenie zasiedzenia okazuje się, że nieruchomość objęta wnioskiem stanowi las państwowy. Co istotne, dla stwierdzenia, czy fragment gruntu jest lasem państwowym, nie ma znaczenia faktyczne zalesienie. Możliwość nabycia takiej nieruchomości w drodze zasiedzenia jeszcze do niedawna była ograniczona. Ograniczenie to wynikało z dotychczasowej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego. Zgodnie z wcześniejszymi orzeczeniami Sądu Najwyższego zasiedzenie lasu państwowego było niedopuszczalne na podstawie art. 2 Ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1235). W myśl tego przepisu zasoby naturalne wymienione w art. 1 tej ustawy, które stanowią własność Skarbu Państwa, nie podlegają przekształceniom własnościowym, z zastrzeżeniem przepisów zawartych w ustawach szczególnych. Natomiast zgodnie z art. 1 pkt 1 tej samej ustawy do strategicznych zasobów naturalnych kraju zalicza się lasy państwowe, a co za tym idzie – zgodnie z dotychczasową wykładnią Sądu Najwyższego ich zasiedzenie było ograniczone, ale nie niemożliwe.

Przełamanie dotychczasowej linii orzeczniczej stanowi postanowienie Sądu Najwyższego z dnia z 10.05.2019 r., I CSK 207/18, OSNC 2020, nr 1, poz. 12. Zgodnie z tym orzeczeniem przepis art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju (Dz. U. Nr 97, poz. 1051 ze zm.) nie wyłącza nabycia przez zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa stanowiącej las państwowy w rozumieniu art. 1 pkt 3 tej ustawy, na zasadach określonych w art. 172 i n. k.c.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższego postanowienia stwierdził, że zakaz przekształceń strategicznych zasobów naturalnych kraju ustanowiony przepisami ww. ustawy nie dotyczy możliwości zasiedzenia lasu państwowego. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie ma przeszkód do nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości stanowiącej las państwowy.

Drogi publiczne

Niedopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia nieruchomości stanowiącej drogę publiczną. Drogi publiczne to drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Z art. 2a Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 470 z późn. zm.) wynika, że drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, natomiast drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. Wyłącznie te podmioty mogą być właścicielami dróg publicznych.

Pewnym wyjątkiem od powyższej zasady jest prezentowany w literaturze i orzecznictwie pogląd, według którego możliwe jest samoistne posiadanie nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, prowadzące do jej zasiedzenia, gdy na danej nieruchomości, mimo wpisania jej do ewidencji jako drogi publicznej, faktycznie droga nie została nigdy utworzona. W związku z tym istotne jest to, co faktycznie znajduje się na danej nieruchomości, a nie to, co zostało wpisane do ewidencji.

Od dróg publicznych trzeba odróżnić drogi wewnętrzne, które mogą być przedmiotem zasiedzenia. Drogi wewnętrzne mogą być urządzone na gruntach będących własnością także innych osób niż wymienione w art. 2a Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 470 z późn. zm.), a zatem nieruchomości pod takie drogi mogą być przedmiotem zasiedzenia – zob. postanowienie SO w Piotrkowie Trybunalskim z 17.03.2014 r., II CA 829/13.

Podstawa prawna:

art. 172 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.),
art. 6 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 z późn. zm.),
art. 2 Ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1235),
art. 2a Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 470 z późn. zm.).